¿Asociación de Tasadoras, pertenencia a Colegios Profesionales, a los RICS o los
PMP, las Agrupaciones Protosindicales Reivindicativas de Peritos, o qué?
¿Dónde nos encaminamos, y, sobre todo, ¿con qué fin?.
Por Alfonso CARNERERO
Socio Consejero de TasaSur®
Existía una gran tensión en el sector de las empresas de valoración en España por
trabajar en una competencia de mercado libre asimétrico por estos, y otros, motivos:
- El cumplimiento de unas condiciones exigidas por el BdE cada vez más estrictas y al
entender de muchos, ligadas a un control discrecional cuando no arbitrario. - La tradicional pertenencia del capital de varias de las empresas tasadoras a los propios
prestatarios, que se empieza a disolver con la crisis de la Bolsa y la Banca. - La “homologación previa” exigida, aún, por la Banca, para poder operar con ellos, en un
“autotrust” si fuera USA, absolutamente contraria a la libertad de trabajo que dicta la CE.
A ello se unió la impresionante recesión económica del sector inmobiliario y de su
entorno, fuente principal de los encargos profesionales de estas sociedades, provocando:
- La reducción importante del número de las empresas tasadoras homologadas en el BdE.
que desaparecen en casi un 50%. - La transmisión de la carteras inmobiliarias de los Bancos a Fondos de Inversión propios
o terceros en un cambalache dudoso, más contable, que otra cosa. - La adquisición por estas empresas de paquetes de activos en diferente situación
urbanística y contable cuyo mantenimiento contratan a servicers de los mismos bancos. - La división del asociacionismo de las empresas tasadoras en dos, ATASA y AEV, como si
de club deportivos se tratara. - Los primeros pasos de los tasadores en un asociacionismo incipiente y reivindicativo
que, al menos, pretende la ayuda entre ellos. - La potenciación de las “homologaciones” por los Bancos y por sus participadas, servicers
incluidos a pesar de las directivas claras del BdE. - El desembarco de empresas de Asesoramiento Integral (DD, PMP…)
En esta tesitura aparece un problema al que veníamos teniendo que enfrentarnos:
- La normalización, al menos en Europa, de los Criterios de Evaluación.
- La existencia de Criterios distintos en cada País o al menos en Áreas de Influencia.
- El importante peso de la Orden ECO 805 de 2003 en la hipoteca y el seguro en España.
- Los criterios unificadores de UPAV en relación a las IVCS usados por ATASA.
- El Valor Razonable que exige BCE para contabilizar los activos de los Bancos.
- La Valoración Masiva que BdE exige periódicamente para grandes bolsas de Activos.
- La obligación de regirse por las IVS, EVS o los RICS, para obtenerla.
Con todo esto, el Cliente que nos contrata pensará que el resultado de la valoración de un bien estará en un reducido intérvalo. Y que por ello, un trabajo profesional de cualquiera de las empresas homologadas por el BdE y, todo lo más, con un “control” (que no homologación previa) realizado por el Prestatario, debe dar lugar a Valores muy similares, ya qeu hay tantos controles y cortapisas (?).
No es así. El resultado de las valoraciones, hoy por hoy, puede diferir con tantas Normas, Directrices, Criterios y Recomendaciones, cuando estamos en dos territorios distintos: dentro de la misma Europa, e incluso dentro de España. Pongamos ejemplos para darnos cuenta:
• Las características originarias del Mercado, si son distintas en dos paises, afectarían al valor. Polonia versus Portugal en relación a los Títulos de propiedad inscribibles o el régimen estatal del Comunismo.
• Las circunstancias jurídicas de dispar procedencia, que se aplican en dos países o territorios, afectarían al valor. Inglaterra versus Italia, entre el Derecho Positivo y Consuetudinario.
• La mayor o menor fiabilidad de los datos estadísticos de que disponen las Administraciones y Particulares en dos países o territorios, afectarían al Valor. Grecia versus Suecia, donde la diferencia de uso del mercado negro es altamente significativa
• La propia conformación impositiva vigente al valorar un activo emplazado en dos países o territorios, afectarían al valor. Irlanda versus Alemania, cuando hemos de considerar las ventajas fiscales, ayudas o impuestos a la riqueza y a la propiedad tan dispersos.
A mayor abundamiento me permito recordar que hay conceptos que todos los que trabajamos en este sector usamos desde tiempo inmemorial que ya por sí generan un conflicto en la obtención de Valor como son las existencias de definiciones y fórmulas para obtener el valor en renta, de uso continuado, a varios años de desarrollo, etc.
Para todos esos valores técnicos que podemos obtener por procedimientos conocidos cada una de las Leyes que precisan se obtenga un valor resuelven de forma taxativa cuál es el que se elegirá mediante el “Artículo Único” “que sea s/mercado; que según las ponencias de valores catastrales; que sea el más bajo de los que le salgan al tasador (s/hipotecario), …”.
Acudo nuevamente al sorprendido Cliente que dirá ¿a razón de qué me dan tres valores de los que ¡el más bajo de los tres! es para la garantía hipotecaria de mi Activo, ¿estamos tontos?.
Pues sí señor, porque trabajo con valores tan dispares como:
- Los de Mercado, de Reposición, de Renta o de Repercusión, perfectamente obtenibles
con testigos, análisis, interpretación y homogeneización. - Los Administrativos procedentes de una serie de ramas absolutamente separadas por
fines distintos, como la Urbanística (leyes distintas en cada Comunidad Autónoma) la
Catastral (a saber) o la de la Legislación Estatal Expropiadora; más las interpretaciones
en sede Judicial, muy posteriormente y en escalones de reclamaciones cuyo retraso no
nos beneficia a nadie, salvo al fugado.
- Los valores derivados de los anteriores, Legal, Fiscal, de Seguro, de Intercambio, de
Explotación, de Liquidación, de Afección, de Sinergia, y el muy “interesante” Valor
Razonable.
Si lo dejo así, el Cliente no me entenderá, se asustará y pensará ¿serán políticos
sin escrúpulos los de este Sector de la economía?.
Pero, si pongo un ejemplo, ramplón y obvio seguro que atisbará a comprender esta
encrucijada. Preguntémonos ¿qué es un suelo URBANO? La Administración en España
hace las siguientes consideraciones, perdón, establece las siguientes determinaciones
contradictorias entre sí:
- ¿Expropiamos?. Urbano es un suelo que tiene “todos los perejiles de infraestructuras, y éstos se encuentran en perfecto estado de revista”. Para todo lo demás … Rural.
- ¿Cobramos impuestos, a través de Catastro?. Urbano es cualquier cosa que esté construida, incluso bajo el mar como diría la Sirenita, la de antes, con datos estadísticos discutibles por actualizaciones artificiosas ligadas al Impuesto más que a la realidad física del bien.
- ¿Administramos urbanísticamente?. Entonces, que sea Urbano, depende de la iniciativa
mía, de la vigencia que establezco, del cuatrienio de ejecución que decido, de la
apertura del expediente que hago, y sobre todo … de mi discrecionalidad entendible por
muchos como arbitrariedad y donde “Mi discrecionalidad” no es la del que suscribe,
sino que es la de la Administración Actuante. Os podéis hacer una idea.
En resumen el Estatuto de Propiedad de un Activo del que dimana el Valor que obtenemos en las Pericias, es retorcido de forma torticera por la propia Administración (Estatal, Autonómica y Local) hasta el extremo de distorsionar el propio trabajo de Tasación buscando un valor ecuánime donde los datos recabados, su análisis, su interpretación y su homogeneización puedan ser objeto de un debate profesional entre dos trabajos enfrentados.
Obviamente concluyo en la importancia que tiene para todas las Tasadoras incrementar lo que ahora pomposamente llamamos Big Data, a través del desarrollo y puesta en disposición de bases de trabajo como:
- Más y mejor información estadística, procedente de todas las fuentes que ahora son cada vez mayores: paginas como Elidealista se han incorporado con fuerza, los departamentos de estudios de Bancos, cátedras universitarias, y de empresas inmobiliarias como Inerzia o Aedas …
- Más transparencia en los datos oficiales u oficiosos procedentes de Colegios profesionales, Asociaciones de Empresarios, Catastro, Registro, Ayuntamientos, Comunidades Autónomas y Gobiernos Central y Europeo.
- Más claridad legislativa a todos los niveles con una esencial unificación de definiciones y conceptos, imposible ahora que necesariamente deberá ser traducida a varias lenguas cuando se presentan los trabajos.
- Más análisis masivos de los datos por ambos sectores, público y privado, con
intercambio entre ellos bajo los principios de moda de Transparencia, Oportunidad y
Resiliencia, conceptos establecidos para alcanzar las pretensiones de la Agenda 2030.
Ahora es cuando puedo responder a la pregunta que titula este artículo. Cómo evolucionará el asociacionismo de Tasadores y de Empresas?
– Nacerán los Colegios profesionales de Tasadores?
– Se consolidarán los Sindicatos transversales de Tasadores?
– Serán las Asociaciones de Valor tipo Rics?
– Seguirán y crecerán las Asociaciones dentro de los Colegios de cada profesión?
– Se crearán o fusionarán Asociaciones de las cada vez menos empresas Tasadoras?
La importante presión que ejerce el sistema alternativo de Valuación que marca directrices en Europa lleva a pensar que las empresas de valoración homologadas por el Banco de España acuerden disponer de un marco único, un Comisariado, un Colegio, una Asociación, qué sé yo, que se centre en una serie de necesidades comunes, o sea, nada nuevo bajo el sol, como los principios de las uniones sindicales que, bien que el Capital procuraba dividir, para lograr:
– Presencia fuerte y profesional frente a las Administraciones para ser oídos con propuestas justificadas a la formación y ajustes de leyes y reglamentos Europeos, Estatales y Autonómicos, relativos a la Valoración.
– Autocontrol Interno, al modo que trabajan las Asociaciones de Empresas de Publicidad con su Autocontrol, previo al que ejerce el BdE y un sistema administrativo de servicios comunes ajustado pero eficiente, ligado a una cuota de mínimos para los servicios y a un variable, por facturación.
– Presencia pública del mundo de la Valoración juntos (Empresas, Tasadores de a pié, Validadores de gabinete, Investigadores de ratios y previsiones, etc) y sin fisuras, para enfrentarse a las Administraciones de cara a gestionar la obtención y actualización y acceso público a un Big Data para el mundo de la Valoración.
– Actitud común frente a las adjudicaciones públicas vigilando por la aplicación de la Directiva Europea al respecto, ya que encontramos concursos muy “especializados” o
“restrictivos” por causa de la lengua, los méritos del personal y los fallos de forma por falta de unificación de los portales o de los documentos.
– Competencia leal entre las empresas asociadas, compartiendo unos criterios de trabajo y una moralidad profesional comunes, frente a nuestro Cliente, frente a las Administraciones y frente a la Sociedad porque no hay sector que resista la mala prensa de mal pagar al personal y colaboradores, de la formación de trusts o antitrust en la competencia, y en la pérdida de confianza de la Sociedad en lo que hacemos por falta de Transparencia.
Con estos datos espero aportar luz a los planteamientos asociativos que existen en el foro específico de la Valoración para ayudarnos más a nosotros (a los trabajadores y a los empresarios del sector) y, así, ofrecer el mejor servicio a los Clientes propios y, en general, a la Sociedad mediante un asociacionismo reivindicativo pero positivo transversal y una Asociación viva, no egoísta, no envejecida tras tantos años, que acepte a grandes y pequeñas empresas de Tasación, y se modernice en servicios propios y en el trato con el BdE y las Administraciones.
Alfonso CARNERERO PARRA
Arquitecto Urbanista
Master en Urbanismo INAP.
Perito Tasador IRD.
Socio Consejero de
TS Sociedad de Tasaciones SA.