Otro de los trabajos que hemos incorporado al acervo del lenguaje de las obras, las inversiones y por tanto para uso del promotor, del financiador así como del que disfrute de las instalaciones, es el Servicio de verificación de datos y control de valor y/o seguimiento, sobre un ACTIVO (ASSET, en inglés).
1. ASSET STATE REPORT
El Cliente contrata este trabajo, por el cual el Servicer visitará el activo y analizará la documentación existente en los archivos, creará las bases de datos necesarias para el conocimiento a fondo del Activo (Inmueble y Uso). Revisará el estado actual del inmueble, tanto de arquitectura como de instalaciones, y analizará los contratos de las empresas de servicios, y resto de obligaciones que tenga el Activo, incluso las de arriendos o subarriendos.
Con todo esto se elaborará un informe completo y detallado de estado actual donde el Asset State Report reflejará el Reporte del Estado del Activo con un índice acorado con su cliente que puede referirse a estos extremos:
- Análisis del estado de cada inmueble en cada uno de los apartados siguientes: (Documentación, superficies, condiciones y estado técnico de los edificios, alcance de los contratos y de los servicios en los edificios).
- Comparación de su estado con el estado potencialmente ideal.
- Resumen del estado general de los inmuebles y de cada inmueble.
- Identificación de los principales riesgos de cada edificio (incumplimiento grave de normativas, carencias graves de documentación, quejas manifiestas y graves de los usuarios o requerimientos de las autoridades).
- Estimación de costes de medidas correctoras actuaciones recomendadas y acciones complementarias.
- Plan de acción por edificio señalando la prioridad de las medidas correctoras, incluyendo acciones recomendadas como mejoras, acciones complementarias, acciones a imputar al servicio de mantenimiento, acciones imputables al plan plurianual y todo ello dentro de un calendario de actuación y planificación.
- Análisis de documentación y configuración de una Data Room.
- Análisis de superficies u usos servidores y principales.
- Análisis de condiciones y estado técnico de Activos y plan de corrección.
- Análisis de los contratos de mantenimiento y servicios.
Este listado se amplía o reduce y acuerda por el Servicer con el Cliente en base a los deseos de éste, los criterios de aquél según sea el Activo y su estado físico y contractual.
2. ASSET MANAGEMENT
El servicio puede incluir no solo la referencia estática previamente referida, sino la asistencia continua, constante y periódica a la función jerárquica que definimos como Asset Management, dirigida a organizar, promover, gestionar y resolver todas las cuestiones de índole técnica que fuesen derivando de cada uno de los edificios y sus usos, tales como lo son los siguientes servicios de gestiones:
- Financiera
- Administrativa
- Legal
- Técnica
- Operativa
- Comercial
- Auxilio al Manager o al Gerente
- Manager o Gerencia
3. ASSET MANAGER
Se trata del contrato para la realización gerencial de los servicios antes referidos mediante medios propios o mediante medios ajenos (apoyo técnico y jurídico en los servicios de gerencia) queel Cliente ve conveniente externalizar de su estructura empresarial, por un periodo de años, como Gerencia o al menos como adjunto a Gerencia.
Conclusión:
Estos servicios, añadidos y complementarios a otros que contrata, proporcionan al Cliente un mayor rigor y seguridad respecto del Activo, respecto del Uso del Activo y respecto de la evolución económica del negocio del Uso del Activo, al disponer de:
- detección de los datos para las inversiones o gastos de mantenimiento y su necesidad de implementarlos y en qué proproción.
- análisis de éstos y emisión de criterios, recomendaciones y determinaciones para aplicarlos.
- establecimiento de caminos críticos y Red Flags que se consideren de resolución imprescindible inmediata, no afectadas por interferencias interiores del propio equipo.
- llevanza de la dirección general si se procede a externalizarla, o del auxilio a ésta si se mantiene dentro de la empresa del Cliente, realizándola con distanciamiento objetivo.
Estos servicios los proporciona la empresa G2siSL., como Servicer Inmobiliario y Consultor en Urbanismo de TS. Sociedad de Tasaciones nº 4494 del BdE.